Centerområder

Butikslivet i vores hovedcenter og vigtigste bydelscentre skal fastholdes og styrkes. Derfor vil vi undgå en spredning af butikkerne og fremme en synergieffekt mellem butikkerne inden for centerområderne.

Målsætninger

Attraktive og levedygtige centerområder

Med Hvidovres korte afstand til Københavns City og flere store butikscentre i København og på Vestegnen, skal butiksforsyningen i kommunen primært være lokalt orienteret.

Det er vores intention at fastholde og styrke detailhandelen primært i vores hovedcenter og vigtigste bydelscentre. Vi vil undgå en spredning af butikkerne og fremme en synergieffekt mellem butikkerne inden for centerområderne.

Alle borgerne skal have mulighed for at foretage sine dagligvareindkøb i nærområdet. De begrænsede transportafstande mellem boligområder og butikker betyder, at indkøb kan gøres til fods eller på cykel. Den veldefinerede butiksstruktur gør det også i højere grad muligt at planlægge for god kollektiv trafikforsyning. Endvidere giver en stærk centerstruktur bedre mulighed for at skabe attraktive lokale bymiljøer, som borgerne kan bruge som referencepunkter og mødesteder.

Kommunalbestyrelsens målsætninger:

  • Butiksforsyningen i Hvidovre Kommune skal fastholdes og udvikles
  • Butiksforsyningen med udvalgsvarer i kommunen skal kunne dække borgernes umiddelbare behov
  • Der skal skabes muligheder for yderligere byggeri i centerområderne gennem fortætning og byomdannelse
  • Centerområderne skal have attraktive opholdsarealer og en tilstrækkelig forsyning med parkeringsarealer til biler og cykler. Arealer til bilparkering skal søges etableret i parkeringskælder eller parkeringshus, for på den måde at styrke kvaliteten af byrummene
  • Sammenhængen med de omkringliggende boligområder gennem stinettet skal sikres og styrkes, hvor der er behov for dette. 


Retningslinjer

Retningslinje 3.3.1 - 3.3.10

3.3.1

Der opstilles en centerstruktur med bymidte, bydelscentre og lokalcentre inden for hvilke de fremtidige butikker skal placeres, som det ses i nedenstående oversigt. I visse erhvervsområder ved Gammel Køge Landevej kan der indpasses butikker med særlig pladskrævende varer. 

Bymidte:

  • Friheden 

Bydelscentre:

  • Hvidovre Stationscenter
  • Rebæk Søpark Centret
  • Hvidovrevejens ButikstorvAvedøre Stationsby

Lokalcentre:

  • Hvidovrevej Nord
  • Hvidovre Bymidte
  • Hvidovrevej/Glimvej
  • Bredalsparken
  • Hvidovre Torv
  • Kettevej
  • Brostykkevej/Hvidovrevej
  • Åmarken
  • Gammel Køge Landevej
  • Copenhagen Business Park

3.3.2

I centerområder kan der etableres boliger, private og offentlige kontor- og servicevirksomheder, detailhandel, liberale erhverv, undervisning, institutioner, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, hotel- og konferencevirksomhed og lignende inden for miljøklasse 1, jf. Håndbog om Miljø og Planlægning. Der kan desuden etableres grønne områder, pladser samt parkeringsanlæg. 

Lager, håndværks- og fremstillingsvirksomhed i centerområderne må kun etableres i tilknytning til butikker og kun i begrænset omfang. 

3.3.3

I områder til centerformål, der er afgrænset som hovedcenter eller bydelscentre, må der ikke etableres detailhandel med et butiksareal, der overstiger 3.500 m² bruttoetageareal for dagligvarebutikker og 2.000 m² bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. 

3.3.4

I områder til centerformål, der er afgrænset som lokalcentre, må det samlede, maksimale bruttoetageareal til butiksformål ikke overstige 3.000 m². 

3.3.5 

I områder til centerformål, der er afgrænset som lokalcentre, må der ikke etableres detailhandel med et butiksareal, der overstiger 1.000 m² bruttoetageareal for dagligvarebutikker og 500 m² bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker.
 
3.3.6 

Uden for centerområderne må der etableres detailhandel til salg af egne produkter, når den enkelte butik ikke overstiger 200 m² bruttoetageareal. 

3.3.7

Butikker til særligt pladskrævende varer kan placeres i visse erhvervsområder i Avedøre, syd for Gammel Køge Landevej. Læs nærmere i retningslinje 3.7.4. Butikker med særligt pladskrævende varer må ikke overstige 2.000 m2 bruttoetageareal. Det samlede, maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 10.000 m2 til butikker med særligt pladskrævende udvalgsvarer.

3.3.8

Der fastlægges følgende rammer for nyt butiksareal og samlet maksimalt butiksareal i kommunens bymidte, bydelscentre og lokalcentre:

 

  Rammeområder
 Ekst. butiksareal
         (m2)
 Rammer for nyt
 butiksareal (m2
 Max. samlet
 butiksareal (m2)
 Bymidte
 Friheden  3C3, 3C7, 3C8
 og 3C9
 11.460
3.540  15.000
 Bydelscentre
 Hvidovre
 Stationscenter
 1C2, 1C11 og 1C14 12.694 2.306 15.000
 Hvidovrevejens
 Butikstorv
 1C3, 1C4, 1C6
 og 1C10
 5.965
 1.035
 7.000
 Avedøre
 Stationsby
 4C1  2.919  4.881  7.800
 Rebæk Søpark
 Centret
 1C1  3.935  1.065  5.000
 Lokalcentre
 Hvidovrevej Nord

 1C12 og 1C13 1.360  140  1.500
 Hvidovre
 Bymidte
 2C2  510  490  1.000
 Hvidovrevej/
 Glimvej
 2C4  1.451  549  2.000
 Bredalsparken

 2C3  2.879  121  3.000
 Hvidovre Torv

 1C7 og 1C8  620  1.380  2.000
 Brostykkevej/
 Hvidovrevej
 3C1 og 3C2  1.934  1.066  3.000
 Kettevej

 4C2 og 4C3  2.641  459  3.000
 Gammel Køge
 Landevej
 3C6  2.552  448  3.000
 Åmarken

 2C1 og 3C4  0  1.000  1.000
 Copenhagen
 Business Park
 5C2  175  825  1.000
 Butikker med
 særlig plads-
 krævende varer
 4E2, 4E4 og 
 4E5
 7.236
 2.764
 10.000
 Samlet uden for
 centerområder
   10.352  0  10.352
 I alt

   68.683  22.069  90.652
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

 

3.3.9

Kontorbyggeri under 1.500 m2 bruttoetageareal kan placeres i alle centerområderne. Kontorbyggeri over 1.500 m2 bruttoetageareal skal som udgangspunkt placeres inden for de stationsnære kerneområder.

Såfremt der ønskes en placering af kontorbyggeri over 1.500 m2 bruttoetageareal uden for de stationsnære kerneområder, men inden for de stationsnære områder, skal mindst ét af følgende forhold være opfyldt:

  • Der er i lokalplanlægningen redegjort for, hvordan der vil blive arbejdet med supplerende virkemidler med henblik på at sikre trafikale effekter svarende til i de stationsnære kerneområder
  • Der er i lokalplanlægningen fastlagt normer for maksimalt antal parkeringspladser svarende til højst 1 p-plads pr. 75 m2 etageareal erhvervsbyggeri ved en knudepunktstation, og højst 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal erhvervsbyggeri ved øvrige stationer
  • Det drejer sig om udvidelse af eksisterende kontorejendomme opført før 1. januar 2007.

3.3.10

Der skal anlægges det nødvendige antal parkeringspladser på egen grund. Der skal som minimum udlægges, dvs. reserveres:
  • 1 parkeringsplads pr. bolig
  • 1 parkeringsplads pr. 25 m² bruttoetageareal dagligvarebutik
  • 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal udvalgsvarebutik og butik med pladskrævende varer
  • 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal øvrigt serviceerhverv, kontorerhverv, institution mv.
  • 1 parkeringsplads pr. 5 personer som et forsamlingslokale kan rumme.

De angivne parkeringsnormer for kontorbyggeri og andet arealintensivt erhvervsbyggeri skal inden for de stationsnære kerneområder regnes som maksimumnormer. 

Kravet til udlæg af p-pladser kan reduceres, såfremt: 

  • Det kan godtgøres, at der kan ske en dobbeltudnyttelse af pladserne til eksempelvis boliger og administrationserhverv
  • Der foreligger en af kommunen godkendt aftale om benyttelse af p-pladser på en anden ejendom, beliggende inden for en afstand af maksimalt 100 m
  • Der er tale om boligtyper, som henvender sig til beboere, som normalt har et lavt bilejerskab – eksempelvis ældreboliger 
  • Det efter en helhedsvurdering fra kommunens side ikke vurderes at medføre gener på det omliggende vejnet i form af utilsigtet parkering.

Redegørelse

Detailhandelsundersøgelse

Institut for Centerplanlægning (ICP) har i 2004 og igen i 2014 foretaget undersøgelser af detailhandelen i Hvidovre Kommune. I undersøgelserne indgår registrering af butiksarealer og omsætning.

Detailhandelsundersøgelsen 2014 viser, at detailhandlen i Hvidovre er præget af en meget decentral butiksforsyning. Det betyder på den ene side en god lokalforsyning og derved et aktiv i forhold til forbrugernes umiddelbare adgang til dagligvarebutikkerne, men den decentrale placering er omvendt også med til at gøre Frihedens Butikscenter og bydelscentrenes dagligvarehandel mindre betydende i det samlede billede. 

Omsætning og forbrug

I 2013 var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 90 %, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 49 %. Det betyder, at dagligvareomsætningen i butikkerne i Hvidovre var 10 % lavere end forbruget i kommunen, og at udvalgsvareomsætningen var 51 % lavere end udvalgsvareforbruget i kommunen. Det betyder, at en stor del af borgerne køber deres varer uden for kommunen. 

Sammenligner man med analysen i 2004, er der både indenfor dagligvarer og udvalgsvarer sket et fald i forholdet mellem omsætning og forbrug i kommunen som helhed. Således var forholdet i 2003 på 107 % for dagligvarer og 66 % for udvalgsvarer. Der er altså både inden for dagligvarer og udvalgsvarer tale om en markant nettoudhandling. Kommunens borgere bruger flere penge uden for kommunen end forbrugere fra oplandet bruger butikkerne i kommunen. Dette skal ses som tegn på, at detailhandelen i Hvidovre er under skarp konkurrence. 

Detailhandelsudviklingen

Ultimo 2014 var der i Hvidovre kommune 137 butikker, hvoraf knap halvdelen er dagligvarebutikker. Dagligvarebutikkerne har et samlet bruttoareal på ca. 34.000 m2 og udvalgsvarebutikkerne har et samlet bruttoareal på 17.500 m2. Til dette kommer syv forhandlere af særligt pladskrævende varer med et samlet bruttoetageareal på ca. 19.000 m2

Den samlede omsætning i Hvidovres detailhandel i 2013 var i alt på ca. 1,85 mia. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen 1,28 mia. kr. og udvalgsvareomsætningen udgjorde ca. 575 mio. kr. 

Sammenligner man med detailhandelsanalysen fra 2004 har vi oplevet et betydeligt fald i antallet af butikker og det samlede bruttoareal til detailhandel. Særlig hårdt er det gået ud over vores udvalgsvarebutikker, der har oplevet et fald af butikker på 33 %. Faldet skal primært ses om en konsekvens af den øgede konkurrence fra centerområder uden for kommunen, blandt andet København city, Rødovre Centrum og Fields i Ørestad samt den øgede handel på internettet. 

Der er ingen forventning om, at konkurrencen fra de omkringliggende kommuner samt e-handlen falder. Det er et vilkår for detailhandlen i kommunen, og det betyder, at vi fremover skal være mere målrettede i vores planlægning for detailhandel, så vi sikrer en udvikling af vores hovedcenter og de vigtigste bydelscentre. 

Det potentielle forbrug fra borgere i Hvidovre var i 2013 knap 2,6 mia. kr. inkl. moms. Dette er fordelt med godt 1,4 mia. kr. på dagligvarer og knap 1,2 mia. kr. på udvalgsvarer. ICP skønner, at forbruget i Hvidovre vil stige frem til 2025 med ca. 10 % for så vidt angår dagligvarer og med ca. 24 % for udvalgsvarer. 

Tilpasningsmulighederne i rammerne for butiksarealerne i centerområderne er fastlagt på baggrund af disse skøn og på baggrund af målene for detailhandelsstrukturen. 

Centerstrukturen

 I centerområderne er der ud over detailhandel også lokaliseret andre centerfunktioner så som offentlig og privat service, administration, kulturelle, sociale og sundhedsmæssige institutioner, boliger mv. Det er med andre ord en bred palet af anvendelser, der kan etableres inden for centerområderne. Som noget af det eneste kan der ikke etableres produktionsvirksomheder, med mindre dette sker i mindre omfang og i forbindelse detailhandel – f.eks. bagerværksted, slagtere, cykelværksted og lignende. 

Det er hensigten at gøre centerområderne mere bymæssige og attraktive med masser af liv. Det søges gjort ved at samle de kunde- og brugerorienterede byfunktioner i centerområderne, ved at fortætte dele af områderne og ved at have fokus på dannelsen af nye og bedre byrum i forbindelse med en omdannelse/udvikling af områderne. 

I forhold til den overordnede planlægning er fokus i centerområderne imidlertid mest på detailhandel. Derfor er der i det følgende en uddybende redegørelse om detailhandlen i centerområderne. 

Som detailhandelsanalysen beskriver, har kommunen en decentral butiksforsyning uden regional betydning. Hvidovre udgør en del af et større sammenhængende byområde, og kunderne handler på kryds og tværs uafhængigt af kommunegrænserne. Hvidovres butiksforsyning gør, at de fleste borgere inden for kort gangafstand (ca. 1 km) kan foretage deres fornødne dagligvareindkøb. Dagligvarebutikkerne ligger ud til overordnede veje eller fordelingsveje med cykelstier og busforbindelse. Den gode forsyning af dagligvarebutikker betyder, at vi ikke vurderer, at der er behov for yderligere detailhandel uden for centerstrukturen – bortset fra erhverv med salg af egne produkter. 

Centerstrukturen omfatter kommunens kommercielle bymidte (Frihedens Butikscenter), fire bydelscentre, ti lokalcentre samt et område langs Gammel Køge Landevej, der er udlagt til butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer.

Detailhandelsanalysen tegner et billede af en udvikling med øget konkurrence og butikslukninger. Det har betydet, at vi har ændret vores centerstruktur således, at der er færre bydelscentre, men flere lokalcentre. Der er også ændret på afgrænsningen af centerområderne. Det er gjort for at styrke detailhandelen og bylivet i nogle få, men større steder, men samtidig sikre en fleksibilitet i vores centerområder, så de eksisterende butikker stadig har mulighed for at udvide og flytte. 

Bymidte Friheden

Centerområdet omkring Frihedens Butikscenter består primært af Frihedens Butikscenter. Desuden ligger der en Netto og et apotek på Hvidovrevej, og enkelte butikker på Strandmarksvej. 

Friheden Butikscenter er kommunens hovedcenter, eller bymidte som det benævnes i planlovgivningen. Butikscentret er under markant forandring, efter at det i 2014 har fået nye ejere. Der etableres en Kiwibutik i stedet for det lukkede SuperBest-supermarked, og der er en renoverings- og byggeproces i gang, hvor der omdisponeres til udvalgsvarebutikker og andre kundeorienterede servicefunktioner, blandt andet et stort fitnesscenter i centret. Ultimo 2014 var der fem dagligvarebutikker og 13 udvalgsvarebutikker i Frihedens Butikscenter. Dette center betjener primært forbrugerne i den sydlige del af Hvidovre, men også i mindre omfang i de tilstødende områder i Københavns- og Brøndby kommuner. 

Bymidtens afgrænsning er med Kommuneplan 2016 blevet ændret ved, at en enkelt ejendom på Gammel Køge Landevej 362 atter indgår i centerområdet.

Bydelscentre

Hvidovre Stationscenter

Centerområdet omkring Hvidovre Stationscenter er blevet udvidet med Kommuneplan 2016. Butikkerne i området udgøres stadig hovedsaglig af Butikscenter Hvidovre C, men strækker sig nu også sydpå langs Hvidovrevej. Butikscentret er veldrevet og stort set udlejet til attraktive lejere. Dette center betjener primært forbrugere i Hvidovre og i et vist omfang forbrugere fra Valby og en smule fra Rødovre. 

I Kommuneplan 2016 er centerområdet udvidet i sydlig retning, så det nu også omfatter ejendommene på begge sider af Hvidovrevej på strækningen mellem Kløverprisvej og boligbebyggelserne ved Landlystvej. I denne forbindelse er navnlig en eksisterende Føtex-butik på Hvidovrevej 75 blevet inddraget i bydelscentret, men udvidelsen af området omfatter desuden en række eksisterende, mindre butikker mv. langs Hvidovrevej.

Ved den nye afgrænsning af bydelscentret er anvendt den statistiske metode, der fremgår af BEK nr. 1093 af 11/09/2007. Denne tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række centerfunktioner, herunder navnlig de eksisterende butikker i området.

Bydelscenter Hvidovrevejens Butikstorv 

Dette centerområde rummer kommunens mest markante koncentration af butikker og kundeorienterede servicefunktioner uden for de egentlige butikscentre. På trods af de gode takter er der dog et par tomme lejemål i området. Centret betjener primært forbrugere i Hvidovre. 

Bydelscenter Avedøre Stationsby

I Avedøre Stationsby er biblioteket flyttet, og det har givet mulighed for at indrette yderligere detailhandel i området. Der er dog hverken foretaget ændring i afgrænsningen af centerområdet eller rammen for nyt butiksareal. Centret betjener udelukkende lokale forbrugere.

Bydelscenter Rebæk Søpark Centret

I Rebæk Søpark Centret ligger der i dag en Lidl og en Punkt 1 som de betydeligste butikker. Centret fungerer dels som et lokalt indkøbssted indenfor især dagligvarer for kunder i den nordvestlige del af kommunen samt for forbrugere i de tilgrænsende områder i Rødovre og Brøndby kommuner. Punkt 1 tiltrækker i højere grad kunder fra et større opland. 

Lokalcentre

Der findes ti lokalcentre i kommunen. Lokalcentrene er områder, som alene skal betjene et begrænse lokalområde. Med Kommuneplan 2014 blev flere bydelscentre omdannet til lokalcentre, da dette stemmer bedre overens med kommunens forestilling om størrelsen på butikker mv. Det drejer sig om Hvidovre Bymidte, Åmarken og Copenhagen Business Park. I Kommuneplan 2016 er der desuden oprettet et nyt lokalcenter, Hvidovrevej Nord, på ejendommene langs Hvidovrevej, på strækningen mellem Landlystvej og Hvidovre Torv.

I Kommuneplan 2016 er der desuden oprettet et nyt lokalcenter, Hvidovrevej Nord, på ejendommene langs Hvidovrevej, på strækningen mellem Landlystvej og Hvidovre Torv.

Det nye lokalcenter Hvidovrevej Nord omfatter langt overvejende ejendomme, hvor der allerede findes butikker og andre centerfunktioner. Ved den nye afgrænsning af bydelscentret er anvendt den statistiske metode, der fremgår af BEK nr. 1093 af 11/09/2007. Denne tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række centerfunktioner, herunder navnlig de eksisterende butikker i området.

Særlig pladskrævende varegrupper

Butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer,tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, forhandler ifølge Planloven særlig pladskrævende varegrupper. Det fastlægges, at der kan etableres butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer i et område langs Gammel Køge Landevej (rammeområderne 4E2, 4E4 og 4E5).

Butikker uden for centerområderne

Uden for centerstrukturen må der udelukkende etableres mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til produktionslokaler. Eksisterende butikker uden for centerstrukturen kan udvides til maksimalt 1.000 m2 bruttoetageareal.